Bauturbo: Städte wollen bezahlbare Wohnungen

Vieles kann, nichts muss. Das ist die Grundidee des seit Oktober 2025 geltenden Sonderbaurechts im Baugesetzbuch, das unter dem Namen Wohnungsbauturbo bekannt ist. Die Idee, Baugenehmigungen ohne Bebauungsplanverfahren zu erteilen, tauchte erstmals beim Wohnungsgipfel 2023 auf, zu dem die Ampelregierung eingeladen hatte. Es brauchte aber noch zwei Jahre und drei im Bundestag gescheiterte Gesetzesinitiativen, bis der proklamierte „Wohnungsbau-Wumms“ Gesetz wurde.

Wegen der im Grundgesetz garantierten Planungshoheit entscheidet am Ende jedoch nicht der Bund, sondern die Kommune vor Ort, ob und welchen Wohnformen sie nach der Turboregel zustimmt, die zunächst bis Ende 2030 befristet ist. Wie viele neue Wohnungen bis dahin gebaut werden, hängt vor allem davon ab, ob der Bauturbo in den sieben großen Metropolregionen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Düsseldorf und Stuttgart sowie den rund 15 kleineren Universitätsstädten zündet. Vor allem dort gibt es angespannte Wohnungsmärkte mit stark steigenden Mieten.

Teilweise gilt dies auch im Umland, dort aber vor allem wegen nicht ausreichender Neubauaktivitäten im Zentrum. Der Mangel muss also an der Wurzel bekämpft werden, statt an den Symptomen herumzudoktern. In weiter ländlichen Regionen ohne Zuzug wird die bundesweit geltende Neuregelung jedenfalls nicht benötigt. Dort findet sich der überwiegende Teil von fast zwei Millionen leer stehenden Wohnungen laut der jüngsten Zensus-Rechnung von 2022. In der Berichterstattung beherrschen jedoch gerade diese Kommunen mit Überforderungsanzeigen und Nichtanwendungsbeschlüssen die Schlagzeilen.

Für die Antwort auf die „Wohnungsfrage“ ist somit maßgeblich, ob und wie pragmatisch die Kommunen in den Mangelregionen mit den neuen Möglichkeiten umgehen. Im Idealfall stimmen sie damit schnell und ohne aufwendige Bauleitplanung neuen Wohnungen zu und lassen sich vertraglich gewährleisten, dass diese Wohnungen zügig gebaut werden. Tatsächlich haben viele Städte erkannt, dass sich diese Frage nicht einzelfallbezogen beantworten lässt. Die Lokalpolitik muss eine Strategie festlegen und allen Bauwilligen kommunizieren. Dies geschieht in der Regel durch kommunale Leitlinien, Eckpunktepapiere und Handreichungen zum praktischen Umgang mit dem Bauturbo im Stadtgebiet.

Vorreiter der Eckpunktepapiere war Berlin: Die Landesregierung des Stadtstaates hat direkt nach Inkrafttreten der Baurechtsnovelle einen Leitfaden mit Praxisbeispielen vorgelegt, der inzwischen in zweiter Auflage erschienen ist. Darin erläutert das Land die Bedingungen, damit es Bauvorhaben schneller genehmigt. Hierzu gehört vor allem das Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung, also die Verpflichtung auf einen Sozialanteil von 30 Prozent bezahlbarer Wohnungen sowie die Finanzierung von sozialen Folgekosten. Die Investoren müssen Kitaplätze bereitstellen und Grundschulplätze finanzieren, wenn diese infolge des Wohnungsneubaus vor Ort benötigt werden.

Zudem fordert Berlin, dass sich der Antragsteller zum Bau verpflichtet. Das Ziel dahinter ist, dass sich die Stadtplanungsämter auf Projekte konzentrieren sollen, die auch gebaut werden. Damit will die Hauptstadt Befürchtungen die Grundlage entziehen, dass dem Wohnungsbauturbo die soziale Komponente fehle und dieser vor allem die Spekulation befeuere.

In der Praxis kommt weniger das eigentliche Sonderbaurecht in Paragraph 246e zur Anwendung. Die Ämter machen vor allem von der neuen Befreiungsregel im letzten Absatz von Paragraph 31 Gebrauch. Denn über nahezu dem gesamten ehemaligen Westteil der Stadt liegt der sogenannte Baunutzungsplan von 1960/61, der häufig der politisch gewünschten Nachverdichtung und Innenentwicklung im Wege steht.

Ähnlich sieht es im Hamburger Stadtgebiet aus: Dort gilt ebenfalls nahezu flächendeckend verbindliches Planungsrecht in Gestalt sogenannter Baustufenpläne. Deren Inhalte werden aber den aktuellen Anforderungen an forcierten Wohnungsbau nicht gerecht. Die Berliner und Hamburger Verhältnisse eignen sich ideal zur Genehmigung zusätzlicher Wohnungen über die vom Gesetzgeber im Zuge der Turbonovelle nachgebesserte Befreiungsregel. Die ursprüngliche Fassung der 2021 mit dem Baulandmobilisierungsgesetz eingeführten „Super-Befreiungsregel“ hatte das Bundesverwaltungsgericht 2024 mit unnötig kleinkarierter Auslegung des Einzelfallerfordernisses zu praktischer Wirkungslosigkeit verdammt.

Nun können Befreiungen auch für mehrere vergleichbare Fälle erteilt werden, also typischerweise Aufstockungen, Dachgeschossausbauten und Nachverdichtungen im Blockinnenbereich. Ende März hat der Hamburger Senat mitgeteilt, dass auf dieser Grundlage seit Inkrafttreten der Novelle schon rund 750 Baugenehmigungen und Bauvorbescheide erteilt worden sind. Aktuell prüft die Verwaltung die Genehmigung weiterer 1100 Wohnungen.

Die eigentliche Turboklausel nach Paragraph 246e spielt dagegen bislang in der kommunalen Praxis nur eine untergeordnete Rolle. Dabei wird es voraussichtlich auch bleiben. Die Befreiungsregelung in Paragraph 31 und die Abweichungsmöglichkeit im erweiterten Paragraph 34 des Baugesetzbuchs sind vorrangig anzuwenden. Auch sie gehören zum Wohnungsbauturbopaket. Raum für Paragraph 246e bleibt vor allem im sogenannten Außenbereich, also für die Stadterweiterung am Siedlungsrand, wo ganze Siedlungsbereiche auf einen Schlag „überplant“ werden und es an vergleichbaren Fällen fehlt, beispielsweise für solitäre Hochhausplanungen.

Die Großstädte im Rhein-Main-Gebiet haben mittlerweile inhaltlich ähnliche Leitfäden entwickelt. Vorreiter war Ende 2025 Mainz, bevor Frankfurt und Darmstadt Anfang 2026 nachzogen. Wiesbaden und Offenbach arbeiten noch an entsprechenden Beschlüssen. Inhaltlich gibt das Frankfurter Eckpunktepapier die Richtung vor. Es ist geprägt von Ausschlusslisten unerwünschter Projekte, die überambitionierte Entwickler auf den Boden der Tatsachen zurückholen sollen. In diesem Negativkatalog finden sich Wohnbauvorhaben in Gewerbegebieten und Industriegebieten, auf Gemeinbedarfsflächen, Grünflächen und Verkehrsflächen sowie im Außenbereich.

Schmerzhafter gerade für private Bauherren dürfte sein, dass auch Wohnformen ausgeschlossen werden, die keinen signifikanten Beitrag zur Schaffung von Wohnraum leisten, wie etwa Einfamilienhäuser und Mikroapartments. Hilfreich sind die im Frankfurter Papier klar formulierten Verfahrens- und Zuständigkeitsregeln, wie die für Bauinteressierte verpflichtende behördliche Bauberatung und die Vorgabe, dass anschließend über das Projekt in einer wöchentlich tagenden Bauturbo-Konferenz der Ämter entschieden werden soll.

Weitere Städte von München über Dortmund bis Kiel haben ähnliche Grundsatzbeschlüsse und Leitfäden verabschiedet, um die Behörden bei Entscheidungen zum Bauturbo zu unterstützen und zu lenken. Gerade bundesweit tätige Entwickler fühlen sich an Kleinstaaterei erinnert und bewerten die lokalen Unterschiede als schwer bespielbaren Flickenteppich mit vielen örtlichen Besonderheiten. Trotz Unterschieden signalisieren die Beschlüsse insgesamt allerdings eine positive Grundeinstellung gegenüber dem Bauturbo und weisen gemeinsame Muster auf. Fast überall werden städtebauliche Verträge zur Voraussetzung für Bauturbo-Maßnahmen gemacht.

Vorbehalte gegenüber dem Bauen im Außenbereich finden sich im Rhein-Main-Raum sowie in Düsseldorf, Dortmund und Karlsruhe. Wie in Frankfurt sollen auch Gewerbegebiete und Industriegebiete im Regelfall nicht für Wohnzwecke genutzt werden. Um bestehende Planungen nicht zu unterlaufen, verlangen manche Kommunen zudem die Übereinstimmung mit dem Flächennutzungsplan oder anderen städtischen Leitlinien. Hier drohen die neuen Regelungen durch ein zu enges Korsett leerzulaufen. Gerade Außenbereichsinseln in Form von brach gefallenen Bahnlinsen bieten sich für den städtischen Wohnungsneubau an.

Durch den Produktionsrückgang und den Wandel zur Industrie 4.0 bieten sich brachliegende Gewerbegebiete und Industriegebiete für eine Konversion in Wohnungen an. Teilweise sperren sich Stadtplaner und Wirtschaftsverwaltung jedoch dagegen und verteidigen eine längst überkommene Stadtentwicklungspolitik. Denn statt der Charta von Athen mit einer örtlichen Trennung von Wohnen, Arbeiten, Einkaufen und Freizeit gilt heute die neue Charta von Leipzig mit durchmischten Quartieren und der 15-Minuten-Stadt als Leitbild. Dazu bedarf es innovativer Lösungsansätze, insbesondere im Umgang mit Lärmkonflikten, um ein verträgliches Nebeneinander von lärmverursachenden Betrieben und den sensiblen Wohnnutzungen zu ermöglichen. Mit lärmrobustem Städtebau, architektonischer Selbsthilfe und weiteren technischen Lösungen liegen die Instrumente längst auf dem Tisch.

Auf dem Land mag der Wohnungsbauturbo veröden. Wichtig ist, dass er in den Ballungszentren zündet. Nach ersten Erfahrungen kommt der Bauturbo in die Anwendung: Die kommunalen Leitfäden lassen trotz ihrer Unterschiede im Detail eine gemeinsame, insgesamt wohlwollende und einheitliche Linie erkennen. Allerdings sind Investoren wie bisher auch schon angehalten, den Kommunen etwas anzubieten, wenn sie schnelles Baurecht bekommen wollen. Hierzu gehören bezahlbare Wohnungen und die Verpflichtung, diese tatsächlich auch rasch zu errichten.

Die Autoren des Gastbeitrags sind Fachanwälte für Verwaltungsrecht in Berlin und Frankfurt.