Wohnungstausch gegen Wohnungsnot auf dem Immobilienmarkt
Bundesweit fehlen Wohnungen. Der Neubau bleibt schwach, Mieten dürften weiter steigen. In Mainz versucht man jetzt, mit einem neuen Konzept Druck aus dem Markt zu nehmen.
Beim Blick auf aktuelle Zahlen aus Mainz erkennt Roman Becker einen besorgniserregenden Trend: „Derzeit werden monatlich nur noch zwischen 45 und 55 Wohnungen gekündigt“, sagt der Geschäftsführer der Immobiliengesellschaft Mainzer Wohnbau, die rund 11.000 Mietwohnungen verwaltet. Beckers Botschaft: Immer weniger Menschen ziehen um.
Denn auch in der rheinland-pfälzischen Landeshauptstadt gilt: Wer eine Bleibe hat, versucht, die Wohnung zu halten – auch wenn die Unterkunft nicht mehr richtig zu den eigenen Bedürfnissen passt. Außerdem wird auch in Mainz viel zu wenig Wohnraum neu gebaut. Wohnungssuchende haben also immer schlechtere Chancen.
Auch die Wohnungswechselquote insgesamt ist inzwischen auf unter sechs Prozent gesunken und nähert sich zunehmend der Fünf-Prozent-Marke. Daraus lässt sich schließen, dass der Wohnungswechselmarkt im Bereich der Mietwohnungen nahezu zum Erliegen gekommen ist.
Neue Wohnung, alte Kaltmiete
Die Wohnbau Mainz hat deshalb ein neues Programm mit dem Namen „Zukunft Zuhause 55+“ aufgelegt. Ältere Menschen, die weniger Platz brauchen, weil etwa deren Kinder inzwischen ausgezogen sind, tauschen ihre Wohnung mit jungen Familien, die sich vergrößern wollen.
Entscheidend dabei: „Wir gehören zu den wenigen Wohnungsbaugesellschaften in Deutschland, die ihren Mietern bei einer Verkleinerung der Wohnung die Mitnahme des bisherigen Kaltmietpreises garantieren und zusätzlich einen Umzugsbonus in Höhe von 1.500 Euro zahlen“, erklärt Becker. Einzige Bedingung sei, dass die neue Wohnung mindestens ein Zimmer weniger hat als die Vorherige.
Verkleinerung soll sich lohnen
Die Mainzer Wohnbaugesellschaft hat mit diesem Konzept ein früheres Modell nachgeschärft. Fünf Jahre lang gab es bereits das „Seniorenwohnungstauschprogramm“ – allerdings ohne nennenswerte Erfolge.
Das Kernproblem: Nach einem Umzug aus einer langjährig bewohnten Unterkunft war der Quadratmeterpreis der neuen Wohnung oft deutlich höher. Der jeweils aktuelle Mietspiegel trieb die Kosten nach oben. „Das wollen wir ändern, indem wir jetzt den alten Mietpreis einfach mitnehmen“, so Geschäftsführer Roman Becker. „So spürt man direkt die Ersparnis.“
Bei einer kleineren Wohnung kann das eine Ersparnis von mehreren Tausend Euro im Jahr bedeuten. Zudem werde die neue Wohnung sogar renoviert und barrierearm oder sogar ganz barrierefrei übergeben. Doppelte Mietzahlungen entfielen auch, ebenso die reguläre Kündigungsfrist, so die Wohnbau.
Überregulierter Markt treibt die Preise
Auch Reiner Braun hat das Mainzer Modell genau studiert. Er ist Vorstandsvorsitzender der Empirica in Berlin. Das Institut erstellt Analysen für den Immobilienmarkt. Brauns Schwerpunkte: Wohnungsmärkte sowie Einkommens- und Vermögensstudien.
„Das Problem in allen attraktiven Großstädten: Bestandsmieten sind wegen der Mietpreisregulierung weit unter ihrem eigentlichen Marktpreis. Sehr alte Verträge werden inflations- oder einkommensbereinigt sogar preiswerter. Im Ergebnis werden Wohnungen gehortet und Mieterschutz ad absurdum geführt“, so Braun. So würden vor allem junge Familien benachteiligt.
Nicht nur Senioren blieben wegen des zu geringen Mietangebots und steigender Preise in ihren alten Wohnungen, sondern auch sogenannte Ortswechsler. „Die kündigen nicht, weil sie nach einer Probezeit im Job in einer anderen Stadt vielleicht zurückkommen – und dann nichts Bezahlbares mehr finden. Bestandsverträge sind mittlerweile quasi Wertpapiere, die im Wert sicher steigen“, sagt Braun.
Getrennt lebende Paare blockieren Wohnraum
Braun nennt noch eine weitere Gruppe, die zur Knappheit beitragen würde – die sogenannten „LAT-Haushalte“. LAT steht für den englischen Begriff „living apart together“. „Das sind über 40-jährige, oft geschiedene, meist urbane Akademiker, die in einer Paarbeziehung leben, aber dennoch getrennt wohnen“, erklärt Braun.
Der LAT-Haushalt kann sich die beiden Wohnungen nicht nur wegen seines eher hohen Einkommens leisten, sondern insbesondere auch wegen seiner eher niedrigen Bestandsmiete. Beide wissen, dass sie bei einer Trennung keine vergleichbare Wohnung mehr finden.
Mainzer Modell eher abträglich?
Im Mainzer Modell sieht Braun daher kein Konzept für die Zukunft. „Für die Tauschpartner rechnet sich das selbstverständlich, die haben den berühmten Sechser im Lotto. Das Modell bekämpft aber nur die Symptome, nicht die Wurzel des Problems.“
Im Gegenteil: Würde die Idee breitflächig umgesetzt, würde sogar Kapital für Neubau oder Sanierung fehlen, so der Wohnungsexperte. „Die hohen Neuvertragsmieten haben zwei Ursachen: hohe Kosten und Knappheit. Beides haben Bund, Länder und Kommunen mitzuverantworten, weil sie die Regeln für das Bauen machen und diese ständig verschärfen.“
Zeitlich begrenztes Pilotprojekt gestartet
In Mainz sieht man dennoch großes Potenzial für das Modell: Etwa 2.700 ältere Wohnbau-Mieter könnten sich potenziell verkleinern, um Miete zu sparen, schätzt die Gesellschaft. Auf der anderen Seite stünden knapp eintausend Familien, die nach Angaben der Wohnbau zurzeit nach einer Vierzimmerwohnung suchten – meist vergeblich, so Geschäftsführer Becker.
Das Konzept ist zunächst auf 24 Monate angelegt und umfasst 100 Tauschwohnungen. Nach zwei Jahren will man Bilanz ziehen. Derzeit schreibt die Gesellschaft mögliche Kandidaten für einen Wohnungstausch an. Interessierte können sich aber auch direkt melden.
Betriebswirtschaftlich gesehen profitiere die Wohnbau von dem Tauschprojekt nicht, so der Geschäftsführer. „Wir machen das, weil wir als kommunales Unternehmen auch einen sozialen Auftrag haben.“
