Bis zu 25 Prozent plus: Mietpreisspirale erreicht in Bayern den ländlichen Raum – Bayern

„Lebenswert“ und „wirtschaftsstark“, mit „guter Verkehrsanbindung“ und „geringer Entfernung zu München“, so beschreibt Landrat Alex Eder das Unterallgäu. Aufgrund seiner Attraktivität liege der Landkreis beim prognostizierten Bevölkerungswachstum des Landesamts für Statistik auf Platz eins in ganz Bayern. Der Politiker der Freien Wähler will mit dieser Aufzählung nicht Werbung machen fürs Unterallgäu. Er nennt schlicht die Gründe dafür, warum so viele Menschen dort leben wollen – und deshalb die Mietpreise steigen.

Um 10,4 Prozent sind die Erst- und Wiedervermietungsmieten im Unterallgäu von 2024 bis 2025 geklettert, von 10,52 Euro pro Quadratmeter auf 11,61 Euro. So steht es in einer Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der Linken im Bundestag. Nur rund um Bamberg stiegen die Mieten zuletzt rasanter, was den Freistaat betrifft. „Wir beobachten diese Entwicklung sehr genau, denn die Knappheit von Wohnraum ist inzwischen überall spürbar“, sagt Eder. In den Mieten spiegele sich die enorme Nachfrage wider. Zugleich werde das Bauen selbst immer teurer, wegen Lohnsteigerungen, Rohstoff- und Energiepreisen – und politischen Vorgaben, die Bauprojekte aufwändiger machten.

Mit der Knappheit von Wohnraum befindet man sich im Unterallgäu unfreiwillig in guter Gesellschaft. Wohnungen, die man sich guten Gewissens leisten kann, gelten in Bayern nicht nur in Großstädten als zunehmend rares Gut. Und der Wohnungsbau selbst hat trotz aller Bemühungen bisher nicht recht an Fahrt aufgenommen, auch wenn ihm die Staatsregierung nun unter anderem mit einem „Bauturbo“ Geschwindigkeit verleihen möchte.

Eine Folge: eben diese beständig kletternden Mieten. Folgt man der Antwort der Bundesregierung, sind sie bayernweit von 2015 bis 2025 jährlich um 4,3 Prozent gestiegen. Zuletzt lagen die Angebote bei durchschnittlich 14,42 Euro nettokalt pro Quadratmeter, mit regional teils deutlichen Abweichungen: Für Nürnberg wurden 12,71 Euro pro Quadratmeter notiert, für Augsburg 13,80 Euro und für München gar 21,44 Euro. Die Zahlen sind zwar mit einer Unschärfe versehen, da sich die Bundesregierung nur auf im Internet inserierte Wohnungen bezieht. Tendenziell günstigere Wohnungen, die zum Beispiel in Genossenschaften oder Wohnheimen über Wartelisten vergeben werden, sind also in der Antwort unterrepräsentiert. Der Trend aber fügt sich ins Gesamtbild ein.

Auffällig ist auch: Unter den zehn Kommunen mit den zuletzt höchsten Steigerungsraten listet die Antwort neun Landkreise. In Neumarkt in der Oberpfalz etwa lagen die 2024 erfassten Erst- und Wiedervermietungsmieten bei 10,17 Euro pro Quadratmeter. Nur ein Jahr später lag der Schnitt bei 11 Euro – ein Plus von 8,2 Prozent. In Freyung-Grafenau betrug der Zuwachs 9,1 Prozent, in Altötting 9,3 Prozent und in Neustadt an der Waldnaab 9,6 Prozent.

Höher fiel er nur im Unterallgäu aus – und im Landkreis Bamberg. Für den Spitzenreiter und zugleich Ausreißer notiert die Statistik ein Plus von 25,2 Prozent innerhalb eines Jahres. Ein Wert, über den selbst einheimische Bürgermeister staunen. Die Universitäts- und Welterbestadt Bamberg ist zunehmend begehrt und nicht mit freiem Wohnraum gesegnet, das ist bekannt. So ein Zuwachs aber in der angrenzenden Region? „Das ist absolut überraschend“, sagt Jonas Merzbacher, Rathauschef in der Landkreisgemeinde Gundelsheim, dafür gebe es „keinen nachvollziehbaren Grund“. Auf die extreme Steigerung müsse es „auf jeden Fall eine Reaktion“ geben. Solche Entwicklungen müsse man sich genau anschauen.

Fürth findet sich in der Tabelle als einzige Stadt auf Platz drei wieder, mit einem Anstieg der Mieten um 9,7 Prozent. Die Großstadt im Ballungsraum Nürnberg litt vor 20 Jahren unter dem Ruf, strukturschwach zu sein, ein Ort, in dem – nicht zuletzt in der öffentlichen Wahrnehmung – vieles fehlte, aber gewiss nicht zuallererst bezahlbarer Wohnraum. „Ambivalent“ sei es dann auch, sagt Wirtschaftsreferent Horst Müller (CSU), sich nun in so einer Liste wiederzufinden.

Wie das zu erklären ist? Es hat sich offenbar herumgesprochen: Akademiker und Siemensleute, die städtischen Wohnraum in der Nähe der nicht mit Wohnraum gesegneten Unistadt Erlangen suchen, weist man vorzugsweise nach Nürnberg-Nord, wo es schön ist, aber teuer. Oder eben nach Fürth. Viel denkmalgeschützer, lange gut erschwinglicher Wohnraum. Früher ein Rückzugsgebiet für Menschen mit kleinerem Geldbeutel, heute schwer angesagt: Wenige Großstädte in Deutschland sind in den vergangenen zwei Jahrzehnten so gewachsen wie Fürth. „Ein zweischneidiges Schwert“ also, sagt Müller. Man komme von „bescheidenem Mietniveau“, der „Zuwachs durch gestiegene Attraktivität“ aber treibe jetzt signifikant die Preise.

Die Kehrseite des Erfolgs: Das ist eben auch der Eintrag in diese Liste. Die Münchner Bundestagsabgeordnete Nicole Gohlke, die mit anderen Abgeordneten der Linken-Fraktion die Antwort erfragt hat, sieht in den steigenden Mieten eine Folge politischen Versagens. „Wohnen ist zur größten sozialen Existenzfrage in Bayern geworden“, teilt sie mit. Doch die Preise fräßen die Löhne förmlich auf und vertreiben Menschen aus ihrem Wohnumfeld. Die Staatsregierung müsse „entschieden in sozialen und genossenschaftlichen Wohnraum“ investieren. „Der Markt vermag es ganz offensichtlich nicht, angemessenen Wohnraum für die Menschen in diesem Land bereitzustellen.“

Dabei ist im Freistaat die Wohnraumförderung bereits mit Rekordbeträgen versehen. Insgesamt 3,6 Milliarden Euro sieht der Doppelhaushalt 2026/2027 vor, um dem stockenden Wohnungsbau Schwung zu verleihen. Weiteren Schub erhofft sich die Staatsregierung vom sogenannten „Bauturbo-Gesetz“, vom Kabinett dieser Tage beschlossen. Vereinfacht soll der Wohnungsbau als „überragendes öffentliches Interesse“ in der Bayerischen Bauordnung verankert sowie der Umbau von Wohnungen und Häusern entbürokratisiert werden.

„Ein wichtiges Signal“ sieht darin der Verband der bayerischen Wohnungsunternehmen (VdW Bayern): Ein großer Hebel für mehr bezahlbaren Wohnraum liege „in der Aktivierung vorhandener Gebäude“. Damit der „Turbo“ seine volle Wirkung entfalten könne, müssten jedoch künftig „Spielräume vor Ort konsequent genutzt werden und Genehmigungsprozesse tatsächlich einfacher und schneller werden“.

Bis die Wunschgeschwindigkeit auf dem Wohnungsmarkt ankommt, werden sich die Mieten wohl weiter nach oben entwickeln, ob im Unterallgäu oder in Fürth. Denn auch Bayern gilt ja im Großen und Ganzen als recht lebenswert und wirtschaftsstark. Dem prognostizierten Bevölkerungswachstum steht indes eine Art Nachholbedarf gegenüber: Beim VdW Bayern schätzte man die Zahl der fehlenden Wohnungen zuletzt landesweit auf 200 000. Gebaut wurden im vergangenen Jahr aber nur 47 359 Einheiten – fast 14 Prozent weniger als 2024.